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Évaluation immobilière de terrains :
un actif à fort effet de levier

Les terrains sont des actifs à fort effet de levier et leur estimation se conduit au cas par cas. La valeur d’un terrain est en effet une valeur résiduelle : le prix de revente du bâtiment construit, moins l’ensemble des coûts du projet immobilier. Valoriser un terrain demande donc des analyses très fines, basées sur un important track record et une très bonne connaissance des coûts de promotion immobilière.

Les prix étant complexes à évaluer et le niveau de risque plus important, les terrains vont intéresser des investisseurs recherchant une plus-value de court/moyen terme. Mais ils représentent également des actifs intéressants dans le cadre d’une stratégie patrimoniale (mise en location ou utilisation de l’actif).

  • Expertisés en charge foncière (hors province)

  • 805 000

    Nombre de m² projetés en résidentiel, tertiaire, activités et commerces

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation de terrains : le point de vue de notre expert

Stéphane Maitrejean

Expert immobilier référent terrains

Quelles sont les particularités de l’actif terrain ?

Chaque terrain possède des caractéristiques particulières qui conduisent les experts à travailler au cas par cas. Qu’il s’agisse d’un terrain nu ou bâti, le prix est en effet une valeur résiduelle calculée selon le bilan promoteur : on soustrait au prix de revente du bâtiment construit l’ensemble des coûts du projet immobilier (y compris les coûts de démolition en cas de terrain construit). Selon la plus-value anticipée et effectivement réalisée à l’issue du projet, investir dans des terrains peut présenter d’importants effets de levier. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs ont recours aux terrains comme actifs de diversification, en espérant des plus-values rapides à la revente.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Les prix des terrains suivent l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel et tertiaire. Ils sont donc globalement à la hausse, d’autant qu’on observe au niveau des PLU une volonté de densification du bâti.

Mais il est impossible de fournir des tendances plus détaillées étant donné que la valeur du foncier va dépendre des prix de sortie au m² de l’opération immobilière possible sur chaque terrain en particulier.

Pour une même superficie, la valeur du terrain varie radicalement selon que l’on peut y construire un immeuble de grande hauteur, un bâtiment résidentiel en R+1 ou un entrepôt logistique. De même, à emplacement identique, deux terrains de superficie différente auront des valeurs au m² très hétérogène en fonction des possibilités offertes par le PLU.

Il est donc peu utile de s’intéresser à l’évolution des valeurs moyennes au m². La part du foncier dans le coût d’une opération est souvent plus parlante. On se situera par exemple entre 40 et 50 % à Paris contre 15 à 25 % en province.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

La charge foncière est caractérisée par une certaine incertitude qui est fonction de l’opération possible sur le terrain et de ses coûts effectifs une fois réalisée. Le niveau de risque est donc plus important et les terrains vont intéresser des investisseurs recherchant une plus-value de court/moyen terme en voulant développer la création de valeur au sein de leur patrimoine. Il s’agira alors soit d’identifier un terrain nu bénéficiant d’un bon potentiel, soit d’acquérir un terrain bâti.

Dans le cas des terrains bâtis, les investisseurs cherchent à déterminer si une opération est possible et intéressante. Il s’agira alors de le développer un projet en modifiant l’usage du terrain, par exemple en passant d’un entrepôt en milieu urbain à un ensemble résidentiel en R+6. L’objectif est de caractériser la plus-value après démolition et reconstruction. Cette plus-value représente le prix du terrain.

Mais les terrains sont également des actifs intéressants dans le cadre de stratégies patrimoniales qui vont déboucher soit sur une mise en location, soit sur l’utilisation de l’actif. Les utilisateurs peuvent également rechercher des terrains mitoyens pour étendre leur activité.

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un terrain ?

La localisation du terrain et les réglementations afférentes (PLU) sont essentielles dans l’estimation de sa valeur. Ce sont elles qui permettent de déterminer l’usage du terrain et la typologie des bâtiments qui y seront construits, et donc le prix de sortie au m² une fois le projet réalisé. Or de ce prix de sortie dépend la valeur du foncier.

Emplacement

Centre-ville, accès aisés en transports individuels ou communs.

Contraintes urbanistiques

PLU, zones inondables ou sismiques, risques technologiques, activités réglementées, terrains pollués…

Usage

Possibilité de construire un entrepôt, des logements, du tertiaire de grande hauteur…

Superficie et configuration

Surface, qualité des accès, rapport largeur profondeur, relief, pente, qualité du sol.

Dans la majorité des cas, la valorisation d’un terrain se fait à travers un bilan promoteur on calcule le prix de vente du projet construit et on en déduit tous les coûts de promotion immobilière, y compris l’éventuelle démolition et dépollution de l’existant. Le résultat donne la valeur du terrain. D’autres méthodes peuvent être utilisées mais plus rarement : la méthode par comparaison est possible pour les lotissements car les caractéristiques des terrains sont souvent très similaires. On pourra également employer cette méthode pour des projets en zone d’activité ou en entrepôt logistique, en y ajoutant la méthode par capitalisation.

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