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Évaluation immobilière de terrains :
un actif à fort effet de levier

Les terrains sont des actifs à fort effet de levier et leur estimation se conduit au cas par cas. La valeur d’un terrain est en effet une valeur résiduelle : le prix de revente du bâtiment construit, moins l’ensemble des coûts du projet immobilier. Valoriser un terrain demande donc des analyses très fines, basées sur un important track record et une très bonne connaissance des coûts de promotion immobilière.

Les prix étant complexes à évaluer et le niveau de risque plus important, les terrains vont intéresser des investisseurs recherchant une plus-value de court/moyen terme. Mais ils représentent également des actifs intéressants dans le cadre d’une stratégie patrimoniale (mise en location ou utilisation de l’actif).

Évaluation de terrains : le point de vue de notre expert

Stéphane Maitrejean

Expert immobilier référent terrains

Quelles sont les particularités de l’actif terrain ?

L’actif terrain à la particularité d’être un actif donc la valeur vénale est sensible aux évolutions de plusieurs déterminants autres que les marchés immobiliers de leurs destinations. De par sa nature le terrain a une valeur vénale résultante du projet développable, qu’il soit nu ou avec un bâti existant (mais destiné à faire l’objet d’une opération de reconstruction ou de reconstruction lourde).

L’actif terrain est ainsi également sensible aux politiques publiques via l’évolution des règlementations d’urbanisme des communes, à l’augmentation des coûts de construction et aux avancées des règlementations environnementales. Cependant, au regard de la pression foncière constante en milieu urbanisé, cet actif souvent sous-jacent se révèle particulièrement résilient et présente potentiellement d’importants effets de levier pour les propriétaires. 

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Le positionnement des investisseurs dépend de leurs statuts. Les investisseurs utilisateurs qui construiront pour eux-mêmes perçoivent l’actif terrain comme un vecteur pérenne de leur développement à moyen et long terme. Leur positionnement est donc lié à une stratégie patrimoniale d’ancrage géographique dictée par une nécessité ou parfois par une opportunité en cas d’extension d’activités.  

Les investisseurs aménageurs ou promoteurs (qui réaliseront des constructions destinées à être cédées à des tiers) perçoivent ce même actif comme une opportunité à court terme. Leurs attentes sont liées à une logique de marge anticipée ou rentabilité immédiate qui sera réalisée en sortie d’opération. Pour ces investisseurs, la charge foncière acceptable pour chaque opération résulte ainsi de ces paramètres et d’une stratégie de minimisation du risque.

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un terrain ?

La localisation du terrain et les réglementations afférentes (PLU) sont essentielles dans l’estimation de sa valeur. Ce sont elles qui permettent de déterminer l’usage du terrain et la typologie des bâtiments qui y seront construits, et donc le prix de sortie au m² une fois le projet réalisé. Or de ce prix de sortie dépend la valeur du foncier.

Emplacement

Centre-ville, accès aisés en transports individuels ou communs.

Contraintes urbanistiques

PLU, zones inondables ou sismiques, risques technologiques, activités réglementées, terrains pollués…

Usage

Possibilité de construire un entrepôt, des logements, du tertiaire de grande hauteur…

Superficie et configuration

Surface, qualité des accès, rapport largeur profondeur, relief, pente, qualité du sol.

Dans la majorité des cas, la valorisation d’un terrain se fait à travers un bilan promoteur on calcule le prix de vente du projet construit et on en déduit tous les coûts de promotion immobilière, y compris l’éventuelle démolition et dépollution de l’existant. Le résultat donne la valeur du terrain. D’autres méthodes peuvent être utilisées mais plus rarement : la méthode par comparaison est possible pour les lotissements car les caractéristiques des terrains sont souvent très similaires. On pourra également employer cette méthode pour des projets en zone d’activité ou en entrepôt logistique, en y ajoutant la méthode par capitalisation.

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