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Évaluation immobilière de parkings :
un profil risque/rendement attractif

Garage, box ou stationnement ouvert, les parkings représentent des placements intéressants pour des investisseurs en quête de diversification : le profil risque/rendement fait des parkings un investissement attractif comparé aux autres classes d’actifs core.

Sur un marché très compétitif, les investisseurs institutionnels se tournent vers des parkings publics qu’ils détiennent à 100 % ou en lot de volume, souvent dans le cadre de contrats de bail emphytéotiques et de concessions de domaine public. Dans ce contexte, si l’emplacement demeure un critère essentiel pour estimer la valeur d’un parking, les conditions d’exploitation sont déterminantes.

  • 5 %

    Rentabilité moyenne des parkings en France

  • 10 000 €

    Revenu annuel pouvant être généré par une place de parking public

  • 25 000 à 75 000 €

    Prix d’une place de parking à Paris

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation de parkings : le point de vue de notre expert

Vincent Verdenne

Expert immobilier référent parkings

Quelles sont les particularités de l’actif parking ?

L’investissement initial dans les parkings est moindre que dans le résidentiel, les travaux sont rares et le rendement locatif supérieur. Dans la capitale, la rentabilité d’une place de parking louée au mois avoisine les 5,8 % contre 3 à 4 % en immobilier résidentiel. Les parkings publics dans lesquels les places sont louées à l’heure peuvent générer des revenus plus importants encore, de l’ordre de 10 000 € par an pour une place, mais ils nécessitent un exploitant.

Dès lors, les conditions d’exploitation deviennent un critère important pour déterminer la valeur d’un parking, aux côtés bien sûr de l’emplacement qui doit demeurer le premier point d’attention.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Le marché demeure tendu aujourd’hui. Le parking reste un enjeu majeur pour préserver l’attractivité des villes et des quartiers d’affaires : le manque de stationnements est la 2e critique adressée à leur quartier par les Français, qui perdraient près de 70 millions d’heures par an à chercher une place de stationnement.

Mais on observe des inflexions sur le marché. Les politiques publiques visent à restreindre la circulation automobile dans la plupart des grandes villes. Conséquence, quand 42 % des ménages parisiens possédaient un véhicule en 2006, ils n’étaient plus que 36 % en 2015. La demande de parkings commence donc à diminuer, parfois fortement (-30 % à Paris en 3 ans) et les prix baissent dans certaines villes (-2 % à Paris entre 2012 et 2017). Mais on observe corrélativement une forte hausse en grande banlieue, en particulier près des gares. En province, la tendance est semblable. Une ville moyenne comme Rennes enregistre une hausse des prix de 14,7 % tandis que Lyon affiche une moindre croissance de 4,4 %.

Les business models ont également tendance à évoluer. Alors que certaines zones urbaines sont très tendues en matière de stationnement, nombre de parkings demeurent sous-exploités. Il s’agit en particulier des parcs de stationnement des immeubles de bureaux, des hôtels et des bailleurs sociaux. Depuis quelques années, on assiste à l’émergence de nouveaux acteurs qui proposent des offres de mutualisation des emplacements, associées à la dématérialisation de la gestion locative et à des systèmes de réservation sur mobile. Une tendance qui pourrait avoir un impact sur la rentabilité des parkings gérés de manière traditionnelle.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Un parking bien géré et bien situé offre toujours un profil risque/rendement très favorable, ce qui en fait un investissement attractif comparé aux autres classes d’actifs core. Le parking se positionne donc comme un actif de diversification intéressant, et de nouveaux fonds institutionnels sont régulièrement lancés.

Alors que le marché attire largement les investisseurs privés pour qui le prix d’achat d’une place de parking est très abordable, les investisseurs institutionnels privilégient les surfaces importantes et les parkings publics, qu’ils détiennent à 100 % ou en lot de volume, souvent dans le cadre de contrats de bail emphytéotiques et de concessions de domaine public. Dans ce contexte, si l’emplacement demeure un critère essentiel pour estimer la valeur d’un parking, les conditions d’exploitation sont déterminantes.

Face aux nouveaux usages, les investisseurs seront attentifs aux nombres de bornes mises à disposition pour les véhicules électriques, mais aussi aux possibilités de mutualisation des places de stationnement offertes par le parking (réseaux, gestion de la sécurité des accès, etc.). Enfin, dans certaines zones où la demande en places de parking pourrait décroître, le potentiel de reconversion d’un parking, souvent limité par la réglementation, peut être déterminant (conversion en garde-meuble, logistique du dernier kilomètre, etc.).

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un parking ?

Les parkings sont des actifs complexes à estimer car de nombreuses variables peuvent être prises en compte. Si l’emplacement demeure le critère n°1, le mode de gestion et la capacité d’adaptation aux nouveaux usages deviennent des enjeux incontournables.

Emplacement et configuration

Emplacement en centre-ville, niveau de sécurité, emplacements boxables, profondeur en sous-sol

Conditions d’exploitation

Qualité de l’exploitant, possibilité de location à l’heure ou au mois…

Capacité

Taille critique pour amortir les frais d’exploitation

Équipements

Présence de bornes électriques, ascenseurs, qualité des accès

La valorisation d’un parking nécessite de s’appuyer sur un important track record et sur une fine connaissance des dynamiques urbaines à l’œuvre autour de l’emplacement. Il est en outre indispensable de connaître parfaitement le business model des parkings publics comme des parkings loués à l’année afin d’évaluer au plus juste la rentabilité de l’investissement.

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