Estimation de parkings

Quelles sont les particularités de l’actif parking ?

L’investissement initial dans les parkings est moindre que dans le résidentiel, les travaux sont rares et le rendement locatif supérieur. Dans la capitale, la rentabilité d’une place de parking louée au mois avoisine les 5,8 % contre 3 à 4 % en immobilier résidentiel. Les parkings publics dans lesquels les places sont louées à l’heure peuvent générer des revenus plus importants encore, de l’ordre de 10 000 € par an pour une place, mais ils nécessitent un exploitant.

Dès lors, les conditions d’exploitation deviennent un critère important pour déterminer la valeur d’un parking, aux côtés bien sûr de l’emplacement qui doit demeurer le premier point d’attention.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Le marché demeure tendu aujourd’hui. Le parking reste un enjeu majeur pour préserver l’attractivité des villes et des quartiers d’affaires : le manque de stationnements est la 2e critique adressée à leur quartier par les Français, qui perdraient près de 70 millions d’heures par an à chercher une place de stationnement.

Mais on observe des inflexions sur le marché. Les politiques publiques visent à restreindre la circulation automobile dans la plupart des grandes villes. Conséquence, quand 42 % des ménages parisiens possédaient un véhicule en 2006, ils n’étaient plus que 36 % en 2015. La demande de parkings commence donc à diminuer, parfois fortement (-30 % à Paris en 3 ans) et les prix baissent dans certaines villes (-2 % à Paris entre 2012 et 2017). Mais on observe corrélativement une forte hausse en grande banlieue, en particulier près des gares. En province, la tendance est semblable. Une ville moyenne comme Rennes enregistre une hausse des prix de 14,7 % tandis que Lyon affiche une moindre croissance de 4,4 %.

Les business models ont également tendance à évoluer. Alors que certaines zones urbaines sont très tendues en matière de stationnement, nombre de parkings demeurent sous-exploités. Il s’agit en particulier des parcs de stationnement des immeubles de bureaux, des hôtels et des bailleurs sociaux. Depuis quelques années, on assiste à l’émergence de nouveaux acteurs qui proposent des offres de mutualisation des emplacements, associées à la dématérialisation de la gestion locative et à des systèmes de réservation sur mobile. Une tendance qui pourrait avoir un impact sur la rentabilité des parkings gérés de manière traditionnelle.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Un parking bien géré et bien situé offre toujours un profil risque/rendement très favorable, ce qui en fait un investissement attractif comparé aux autres classes d’actifs core. Le parking se positionne donc comme un actif de diversification intéressant, et de nouveaux fonds institutionnels sont régulièrement lancés.

Alors que le marché attire largement les investisseurs privés pour qui le prix d’achat d’une place de parking est très abordable, les investisseurs institutionnels privilégient les surfaces importantes et les parkings publics, qu’ils détiennent à 100 % ou en lot de volume, souvent dans le cadre de contrats de bail emphytéotiques et de concessions de domaine public. Dans ce contexte, si l’emplacement demeure un critère essentiel pour estimer la valeur d’un parking, les conditions d’exploitation sont déterminantes.

Face aux nouveaux usages, les investisseurs seront attentifs aux nombres de bornes mises à disposition pour les véhicules électriques, mais aussi aux possibilités de mutualisation des places de stationnement offertes par le parking (réseaux, gestion de la sécurité des accès, etc.). Enfin, dans certaines zones où la demande en places de parking pourrait décroître, le potentiel de reconversion d’un parking, souvent limité par la réglementation, peut être déterminant (conversion en garde-meuble, logistique du dernier kilomètre, etc.).