Logements sociaux : "Des actifs résilients en période de crise"

Garantie de loyers, taux d’occupation élevés, potentiels de revalorisation importants… Les logements sociaux offrent des avantages locatifs incontestables pour les investisseurs. Une attractivité que la loi Elan a considérablement renforcée, en favorisant notamment les ventes en bloc. Le point avec Guillaume Boniface, expert immobilier chez BNP Paribas Real Estate Valuation France.

Quelles sont les particularités des logements sociaux sur le marché de l’investissement ?

Guillaume Boniface – Les logements sociaux sont considérés comme des actifs résilients, plutôt résistants en période de crise. Ils assurent aux investisseurs des avantages locatifs incontestables : garantie de loyers, taux d’occupation parmi les plus hauts du marché… Sans compter les potentiels de revalorisation locative ou de revente à considérer en sortie de convention.

De plus, les besoins sont importants. Aujourd’hui, le nombre de demandes non pourvues de logements sociaux atteint la barre des 2 millions. Pour encourager les investisseurs à accroître leur patrimoine immobilier sur ce segment de marché, l’État met en œuvre une série de mesures incitatives : abattements fiscaux, subventions sur travaux, prêts aidés… En avril 2018, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) a décidé de consacrer 10 milliards d’euros au financement de nouveaux projets dans le logement social*.

 *Source : Banque des territoires, Groupe Caisse des dépôts

Quelles sont les conséquences de la loi Elan sur les logements sociaux ?

G. B. – Le logement social est l’un des grands enjeux de la loi Elan. Pour restructurer le secteur, elle prévoit notamment de regrouper les quelques 800 organismes HLM qui existent aujourd’hui en France. L’objectif est de fusionner les organismes possédant moins de 12 000 logements et de dissoudre ceux qui disposent de moins de 1 500 logements et qui ont construit moins de 500 logements en dix ans.

Autre disposition marquante : la loi Elan oblige les bailleurs sociaux à revendre chaque année 1 % de leur parc. Une stratégie destinée notamment à encourager la construction de nouveaux logements : pour un logement social vendu, ce sont deux à trois logements sociaux qui peuvent être construits. En 2017, CDC Habitat – qui gérait alors un parc de 425 000 logements – a vendu 4 100 logements pour financer la construction de 15 300 logements supplémentaires*.

*Source : ALTEREA

Cette consolidation du secteur est d’autant plus pertinente qu’elle devrait favoriser les transferts financiers entre territoires. Elle permettra aux bailleurs sociaux d’attribuer les excédents de certains programmes déjà amortis au financement d’autres projets ailleurs en France, en particulier sur les marchés tendus : par exemple en région parisienne, où les coûts de production d’un logement social sont plus élevés.

Comment va évoluer le marché des logements sociaux ?

G. B. – Les pouvoirs publics ambitionnent de multiplier par cinq le nombre de logements sociaux vendus chaque année. L’objectif est de porter ce chiffre de 8 000 à 40 000 dans un parc qui compte aujourd’hui 4,8 millions de logements sociaux au niveau national.

Pour favoriser le lancement de nouveaux programmes, la loi Elan soutient le développement de la vente en bloc de logements sociaux aux investisseurs privés, notamment aux investisseurs institutionnels comme les compagnies d’assurances. Cette politique volontariste ne peut que susciter l’intérêt des investisseurs, d’autant que la loi interdit désormais aux communes de préempter les logements sociaux. Le produit annuel de ces ventes, estimé entre 2 à 3 milliards d’euros, permettra de financer de nouveaux projets et de compenser les pertes de loyers résultant de la diminution des APL*.

*Source : ALTEREA

Quels sont les critères retenus pour estimer la valeur d’un logement social ?

G. B. – La qualité de l’emplacement est essentielle. Les logements sociaux les plus recherchés se situent en centre-ville. Les experts immobiliers accordent une attention particulière au niveau de loyer généré par le bien, au montant des charges récupérables et à celles qui ne le sont pas. Nous étudions également l’évolution des taux de rotation et des loyers impayés ainsi que la courbe des coûts annuels de remise en état du bien.

L’analyse de ces critères dépend toutefois du type de conventionnement pratiqué. Dans le cas d’un conventionnement PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) ou PLAI adapté, par exemple, le bailleur doit louer son bien à un prix inférieur au marché. En contrepartie, il bénéficie de certains avantages fiscaux. Le conventionnement le plus utilisé à l’heure actuelle est le prêt locatif à usage social (PLUS) car il intègre un objectif de mixité sociale.

Pour apprécier les perspectives de plus-value en termes de réversion locative, nous menons enfin une évaluation par la méthode des cash-flows. À l’issue de la convention, les propriétaires peuvent ainsi décider de procéder à une hausse du loyer ou de vendre leur bien au prix du marché.

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